2019年12月14日
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【第一财经】坐乘大湾区东风,越秀地产又一春
日期:2019年02月28日 22:02:43
     夙夕经营36载的越秀地产(00123.HK)又迎来公司发展史上最好的一个机遇。

218日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,万众瞩目的粤港澳大湾区规划终于掀开面纱。规划指出,建设粤港澳大湾区,既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试,也是推动一国两制事业发展的新实践。

在这一千年大计面前,早已谋篇布局的越秀地产踌躇满志。

227日,该集团发布2018年度业绩报告显示,公司合计1941万平方米土地储备中,约48%位于大湾区,仅2018年新增项目储备中,90%落子在大湾区各大城市。

 

该集团董事长、执行董事林昭远表示,2019年,集团在稳增长的基础上,在大湾区的表现值得期待,预计湾区新开项目为8个,占全国新开项目之半壁。

经营绩效提升显著

2018年,越秀地产围绕经营驱动提质量,突破创新促发展的年度工作主题,通过提升经营管理能力和创新发展模式,打造企业发展的内生动力和核心能力,实现了经营业务持续稳定增长。

数据显示,集团实现营业收入约为人民币264.3亿元,同比上升11.1%。毛利率约为31.8%,同比上升6. 1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币27.3亿元,同比上升20.7%。核心净利润(权益持有人应占盈利不计投资物业评估净增值额和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑亏损)约为人民币28.1亿元,同比上升19.6%

期间,越秀地产主营之房地产业务面对不断加强的行业调控政策和严峻复杂的外部市场环境,但集团因应不同区域市场的具体情况,适时调整销售策略,加快销售节奏和资金回款,取得了良好的销售成绩。

2018年,合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约人民币577.8亿元,同比上升41.4%;合同销售面积约为277万平方米,同比上升24.7%,完成全年合同销售目标人民币550亿元的约105.1%。合同销售均价达到每平方米人民币20,900元,同比上升13.6%。其中粤港澳大湾区、长三角和中部地区总计实现合同销售约人民币536.8亿元,约占本集团合同销售的92.9%

超额完成销售任务的同时,越秀地产在2018年通过国企合作、竞拍及并购多种模式,以较低溢价于广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增优质土地16幅,总建筑面积约为505万平方米,按权益计算建筑面积约为192万平方米。

截至20181231日,该集团的总土地储备约为1941万平方米。在区域发展布局上,以粤港澳大湾区、长三角和中部地区为三大增长极。其土地储备分布于全国14个城市,其中约86.3%位于粤港澳大湾区、长三角和中部三大核心增长区域。

稳健财务支撑后续发展

作为以稳见长的房企之一,越秀地产始终保持着宽松的财务弹性,各项财务指标均处于良好状态。

报告期末,集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币271.6亿元,较年初上升30.6%;净借贷比率为61.2%,较年初下降11.6个百分点。

2018年,该集团充份发挥境内外多元融资渠道的优势,加强资金管理,优化融资模式。报告期内,本集团成功在境外发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债券,票面息率分别为4.875%5.375%;在境内发行人民币8亿元3年期和人民币7亿元5年期公司债券,票面息率分别为4.24%4.25%,优化了债务年期组合和债务结构。

林昭远表示,公司总债务仅有500多亿,其中10%左右为短期债务,而两年内需偿还债务也不超过30%,这意味着公司现有现金足以覆盖未来两年的债务,可谓安全边际极高。未来,公司仍将努力降低债务成本,优化债务结构,让成本管控再上一个台阶。

同时,集团截至2018年末之已销售未结转资源为639亿,其中可并表金额为484亿,这为公司未来两三年的业绩增长奠定稳健基石。

新业务方面,集团致力于打造商业运营能力,将商业地产发展为本集团业绩的稳定器。期内,集团以人民币5.57亿元的总代价向越秀房产基金出售优质物业杭州维多利商务中心,进一步落实开发+运营+金融的发展模式。截至2018年年底,本集团直接持有出租投资物业约81万平方米,实现约人民币6.85亿元的租金收入,同比上升10.8%。本集团持股36.12%的越秀房产基金持有出租性商业物业约97万平方米,全年实现收入约人民币20.3亿元,同比上升9.6%

此外,公司的城市更新业务整体进展顺利,「轨道+物业」开发模式取得实质进展;养老地产发展格局全面打开,住房租赁业务也稳步推进。

新年一年,越秀地产确立了680亿的合同销售目标,较上年同期增长18%。而土地获取方面,将继续发挥国企优势,在国企合作、轨道交通合作领域方面进行更多地布局与开拓,不断寻找优质低价的项目储备。

林昭远表示:展望2019年,集团将把握国家粤港澳大湾区规划纲要正式出台的战略契机,深耕大湾区重点城市,巩固公司大湾区的市场领导地位,做优做强住宅和商业开发核心经营业务。重点孵化城市更新、养老产业、长租公寓等新业务,全面提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力,推动本集团业务实现快速和高质量发展,不断为股东创造价值。

与广州地铁深度合作

就在越秀地产宣布将加大与城市轨道交通进行合作的同时,该公司的一则公告便披露了该项工作的推进情况。

27日晚间,越秀地产还发布公告称,公司日前与广州地铁签订认购协议,广州地铁认购方按每股认购股份2.00港元的认购价,认购30.8亿股认购股份。认购股份相当于通过配发及发行认购股份经扩大的已发行股份总数约19.9%。认购价格较联交所所报的收市价每股1.64港元溢价约22.0%

根据认购协议条款及条件,广州地铁认购方将有权提名一名候选人,提呈董事会委任为非执行董事,倘广州地铁认购方持有已发行股份总数不足10%,则提名权须中止。

交易完成后,广州地铁将成为越秀地产第二大股东。

越秀地产表示,通过定向增发引入广州地铁作为第二大股东后,公司股东基础更为牢固,也为将来与广州地铁的合作奠定稳固基础。同时,广州地铁成为战略股东也有利于公司深耕大湾区业务发展,将来,越秀地产将与广州地铁在物业开发、商业经营以及对外服务领域开展深度合作。

该集团还在公告中披露,与广州地铁达成一个项目收购协议,即越秀地产还透过旗下子公司,收购广州地铁参股的一个项目品秀星图,从而成为持有该项目86%股权的最大股东。资料显示,该项目总占地面积42万平方米,总建筑面积133万平房子,位于广州地铁13号线官湖站地铁上盖。